风云变幻！
一说到旧改，很多广州“村民”浮出的第一个问题就是：我们村的旧改还在吗？
随着房企资金链的抽紧，三年前有多轰轰烈烈的旧改，现在就有多落寞。
一时之间，这个曾经风光无限的行业变得逐渐沉默，只留下村民一脸问号：我们村的旧改怎么不动了？
“摇身一变成土豪”的旧改光芒稍显电量不足，给人蒙上了一层担忧，担心进度无法持续下去。
这样的担忧并不是空穴来风。
年下半年，房企退出旧改的消息持续不断。
先是风波不断的恒大，7月被爆出退出黄埔庙头村的旧改，后由国企广州城投接手。而其在黄埔的另一个旧改沧联村，则声明愿意让渡权益，欢迎市属国企、区属国企及社会合作方贷资辅助。
同时，打退堂鼓的还有宝能。其退出了原先参与的知识城枫下村旧改，由黄埔区国企科学城集团接手。
“退出潮”还在继续。
年底，雪松集团退出其负责操盘的何棠下旧改的项目公司股权，科学城（广州）城市更新集团入场接手。
截止到目前，广州至少有10个旧改村落合作房企发生变化。
其中黄埔金坑村银岭片区、夏园村、枫下村和何棠下村合作房企已全部变更为“国家队”企业。
除了这些已经变更合作企业或改变权益的村落之外，目前拿下了广州旧改的部分房企，也在频频向市场、国企发出信号，寻求新的注资或携手开发。
几年前一直是房企抢着要的香馍馍，现在一下子变成了烫手山芋。
这种转变，与压在房企身上的“三道红线”以及去年8月住建部发布的“63号文件”关系紧密。
年8月，央行和银保监会等机构针对房地产企业提出指标，剔除预收款项后负债率不超过70%、净负债率不超过%、现金短债比大于1，也就是三道红线。
在三道红线严格监管下，一直以高负债、高周转、高杠杆模式运行的房地产行业压力倍增，资金流岌岌可危。
正在房企为自己的资金链掉头发的时候，年8月，住建部发布了《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确提出防止旧改开发过度房地产化，大拆大建，急功近利。
截图来源住建部网站
紧接着，10月，广州市住建局发布了《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》。
这是住建局“63号文件”在广州的落地。意见稿提出，老城区范围内严格控制大规模拆除现状建筑，城中村等城市连片旧区可拆，但不能短时间大规模拆迁。同时，不得随意拆除、迁移历史建筑、文物和古树名木。
意见稿出来后，广州旧改按下了暂停键，几乎无人敢动。
但旧改最怕的就是停，每个月的拆迁费、资金成本都是一笔不小的支出，习惯了“三高”运行模式的房企，资金链变得更加脆弱。
政策未明，资金高压，使不少房企不得不忍痛割舍，出现了一开始的退出潮。
广州的旧改会停滞下去吗？
当然不会。
从目前的形势来看，广州的旧改之路，会逐渐分化，出现四种走向。
继续推进
包括已经批复，或正在进行的项目。
这从今年2月8日广州市发改委发布的《广州市年重点建设项目计划》可以看到。
在这份计划中，今年广州将重点开展42个三旧改造项目，总投资.7亿元。
这些项目，分布在除增城之外的其他10个区。
其中黄埔10个，是改造项目最多的一个区。其次是南沙，共有8个。第三是海珠，有6个三旧改造项目。
可惜的是，目前已经有26条实现了引入合作企业或意向企业旧村的增城，却没有一个项目进入今年的重点行列。
为什么？我们后面再讲。
从建设阶段可以很明显地看出，42个重点旧改项目中，几乎90%是已开工续建的项目，只有4个为新开工。
如果单看某某旧改，你可能不知道到底是哪个项目。但只要翻译成楼盘名，你就会焕然大悟，哦，原来是它，已经在卖了。
42个旧改中，有11个融资区楼盘已上市，如万科金域悦府、星河智荟、升龙学府上城、合生中央城、保利罗兰国际等。还有7个案名已公布，开始了早期的宣传，准备上市，如保利天御、佳兆业白云城市广场、富力富云山、万科黄埔新城。
大塱村旧改保利罗兰国际
有商品房销售资金的回流，旧改资金链会相对充裕一点。另外，由于旧村改造的进度进行到比较深入、成熟的阶段，继续推进也会更容易。
当然，继续推进的旧改不限于已经纳入今年重点布局的项目，如刚刚公开招标合作企业的黄埔新溪村旧改也在有序展开。
暂缓
暂缓，不是停止，只是把节奏慢下来。
这里，非常典型的例子是番禺升龙的项目，还有我们前面说到的增城。
去年12月，网上流传出两份关于番禺明经村决定暂缓旧改3年的文件。
网传文件提到，因政府政策变化，暂缓明经村改造项目，期限是3年，上海升龙需给予明经村万的补偿款，其他监管账户中的资金则一次性全部支付给上海升龙。
图片来源网络
资金链紧张的情况下，这也是房企解放部分资金的无奈之举。
还有前面提到的增城，旧改节奏也适当地放慢了下来。
就在上个月，市规划和自然资源局增城分局出了一份《关于公布拟废止和拟修订部分规范性文件的通知》。拟废止的文件，正是年出台的《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》的通知。
增城旧改获得快速推进，也是从这份文件开始。
有数据统计，截止到年，增城旧改只有17条村。文件出来后，年猛增至35条，一下子翻了一倍。
截止到目前，约有61条村在推进旧改工作。
这份文件，也被认为是增城加快推进区内旧改引入合作企业的重要流程和依据。
这样大跨度的步伐，不得不让人想到同样按了快进键的黄埔。
进度是快了，但问题也随之而来。特别是去年住建部以及广州接连下发防止大拆大建的文件之后，增城也隐隐感到了一丝隐患。
在已经完成招标或有房企介入的61条村中，介入的企业大部分是民企，只有3条村是央企保利。
不是说民企不行，只不过是政府鼓励的功能性国企参与相对来说会更有保障。
另外，为了避免企业对基础调查数据的过多干扰，广州中心区是禁止意向企业自行开展基础数据，而番禺则是直接禁止引入“意向企业”，这也是增城废止这份文件的原因之一。
废止文件此前提到的各区政策
不过，增城的同学先别哭，节奏慢下来，未必不是一件好事，未来的旧改或将更加稳妥地推进。
其实，像增城这样暂缓旧改的，并不在少数。外围区域如南沙、花都等也有项目暂缓。目前广州许多旧改都处于这样的一个阶段，待政策更加明朗或市场更趋稳定之后再启动。
全面旧改变全面微改造
这主要是针对广州的老城区。
前面我们也说了，去年10月广州发布的《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》中特别指出，老城区严格控制大规模拆除，除违法建筑以及经专业机构鉴定的危房除外。
这里最明显的就是越秀区五羊新城更新改造。
年4月，广州市规划和自然资源局挂出了五羊新城片区控制性详细规划调整必要性论证报告。该报告于6月4日通过必要性论证报告审议会审议，6月15日市政府批复同意开展控规调整工作。
根据五羊新城更新改造方案（阶段性成果），该片区将通过微改造、混合改造和全面改造相结合的方式提升城市空间载体。
但在年11月，越秀区在人民网“领导留言板”上回复网友关于五羊新城更新进度时，说法发生了明显的改变。原来的“微改造、混合改造和全面改造相结合”变成了“微改造”。
除此之外，今年市重点的三旧改造项目中，越秀区城市更新改造补短板项目、天河海心沙东区微改造项目、荔湾的恩宁路历史文化街区房屋修缮活化利用项目等老城区的项目，也基本是一些基础设施改造、环境治理、房屋修缮的微改造工程。
旧改停止，不拆了！
这里，不得不提越秀区南洋电器厂二期改造项目。
今年1月，有网友在人民网的“领导留言板”提问关于南洋电器厂更新改造的进度。在广东省委办公厅信息综合室的回复中，明确提到，南洋电器厂更新改造二期项目不再实施拆除。
这与去年10月广州发布文件中提到的老城区内严禁大规模拆除的政策相吻合。南洋电器厂一期主要为厂房、商业，但二期则包括了黄华塘社区与红胜街公安宿舍，主要以住宅为主。
不过，这样的例子毕竟是少数。
广州目前多数纳入旧改的项目，即使无进展，但也没有明确表态要停止改造。
不管怎么说，如今的旧改，已经不是三年前风光的样子，充斥着更多的不确定和不稳定。想要博拆迁，通过拆迁一夜暴富的，可以洗洗睡了。
大浪淘沙，国进民退。
未来，慢工出细活将是旧改的趋势，而这种推进方式，会让广州的旧改更加稳健发展，城市的整容也更健康、美丽。
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