作者严跃进（易居研究院智库中心研究总监）
近日住建部等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。12个城市被纳入首批改革的试点范围中。住建部有关负责人也表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
在这种情况下，如何让租赁市场走得更稳、更扎实、更有效，需要清晰的路径做支撑，总结起来就是要有清晰的“三步走”战略：跨门槛、上台阶、走捷径。
租赁市场的门槛看上去并不高，因为其本身存在大量的、零碎的租赁交易行为。但严格意义上的租赁市场机制并不存在，这从侧面也说明这个门槛并不好跨。包括定位不清晰、租赁层次低、盈利空间小等因素都是跨越这个门槛的绊脚石。
租赁市场一直处于房地产市场的附属地位。传统的房屋开发和买卖市场一直占主导地位，而租赁市场相对“卑微”。客观来说，更高级的房屋流通形式是租赁，而非买卖，需要不断消除此类误区。租赁层次低也是一个很客观的问题，租赁被等同于短期性质的房屋租借行为，包括更深层次的居住权益等问题却鲜有人思考。类似低层次的租赁模式，也影响了各类资金的进入，很多投资方难以看到此类市场的盈利前景。
近期，国家层面和地方层面的各类租赁政策，对租赁市场进行了大刀阔斧的改革，这可以理解为我们正在跨越这一道最艰难的门槛，租赁市场正不断迈上新台阶。政策保驾护航、产品不断细分、福利不断完善等，都有助于我们更好地迈上新的台阶。
年，国务院和住建部相继出台了鼓励发展租赁市场的相关政策文件，给了此类市场改革一个明确的方向。而今年住建部、广州市等出台的一系列新政策，继续深化了改革内容，落地性更强。伴随着政策的推进，租赁市场产品也进入不断创新的阶段。在年相对多的概念是长租公寓，各类风投资金进入这个市场，培育了一些优秀的租赁经营企业。到了年则更多体现为自持型公寓项目，比如近期上海在张江和嘉定新城推出两幅用地，以%的自持率体现了“让房企当房东”的新导向。类似产品预计在年真正入市。除了产品创新以外，各类配套和福利也在快速增加，类似租房可入学、租房可落户等试点都在进行，以更好地消除租赁市场和购房市场的差异。
不过，需要注意的是，改革不是一朝一夕的事，既要细水长流，也要真抓实干。改革要遵循成本更低、惠及面更大、短期效果和中长期效果相结合的逻辑。所以，在迈向更高台阶的同时，也要尝试走捷径，包括制度创新、商业模式创新、技术创新等都可以纳入考虑的范畴中。
针对市场上普遍关心的租售同权或子女入学的问题，实际上需要有更宽容的心态。当前，我们需要思考的一个问题是，哪个领域更容易落实此类政策，即突破口在哪里。在目前的二手房租赁市场中，因为是房东个人的房源进行出租，所以纳入监管的难度比较大。因此，单纯赋予相应房源可以就近入学的权利，往往会带来租金的变相上涨，而这和改革的初衷是相违背的。相反，长租公寓和自持型公寓等项目相对管控比较容易，因为其采取企业化运作的监管模式。而且部分自持型用地本身也在供地和规划，这个时候完全可以把学区规划好，这对于租赁房源和租赁社区吸引力的增加也是有积极作用的。
对于企业来说，更关心的问题则是资金进入和盈利模式的问题。租赁市场最终是为了保障民生的权益，但此类物业的发展依然是要纳入到市场化运作的轨道中来。如果前期不算好经济账的话，企业进入的积极性也会受挫，迈上新台阶时会气喘吁吁，甚至打退堂鼓。另外，前期可以让国有资本提前介入，让国企结合政策优惠做试点。后期则可以让民企也参与此类领域，进而带动更多的资本介入此类模式。类似租金证券化等创新也可以在这个过程中适时介入，以发挥现金流回笼的效应。
还有一点需要明确，那就是租赁市场是住房市场的重要组成部分，这个概念需要厘清，即租赁房不等于保障房，租赁房也不等于低端住房。让承租者住得更好、更舒适也需要纳入到考虑的范围内。同时，技术创新也可以积极介入这个领域。比如针对大城市租赁市场用地供应总体偏紧，同时又要改善租赁居住空间的问题，可以采取适当在所属小区设立公共储藏空间的方法，以最大化腾挪租客的居住空间。类似公共空间资源的利用则可以借助社区APP等进行，相信年轻群体也比较偏好类似的租赁生活模式和风格。类似做法的改革成本低，但却可以在短期内降低租金成本、提高租赁舒适度，自然也容易为租赁市场的改革加分。(中新经纬APP)
严跃进，上海易居房地产研究院研究总监，研究方向为房地产市场与政策，同时对房地产大数据、区域市场投资风险等有独到见解。
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