3月20日，重庆两江新区龙兴组团成功拍卖J分区J44-8、J45-1地块，重庆两江新区新太置业发展有限公司（也就是两江置业）以万元总价，元/㎡楼面价，20.96%溢价率成交。
这次土拍对龙兴组团有着重要的意义，因为——龙兴已经将近两年没有居住用地拍卖了！上一次土拍要追溯到年的青年节，整整天！
然而这一次土拍可能令很多人失望了，特别是在龙兴煎熬的众多品牌房企们。它反映出龙兴已经被蔡家、水土等热门板块狠狠的甩在身后了。
曾经，龙兴也是房企和购房者疯狂追捧的板块，因为它是按照高起点规划、高标准配套、高质量发展、高品质生活的理念打造的“龙盛现代生态新城”，然而如今，购房者大多“闻龙言远”，感觉主城龙兴还不及区县璧山（事实仿佛就是这样）。
以前提到热门板块，都会想起礼嘉、悦来、中央公园、蔡家、西永、水土、龙兴、茶园……习惯了这些热门板块的高价地，现在龙兴拍出多地，大家的第一反应往往都是——怎么这么便宜？
这块地便宜吗？其实也不便宜。这块地元/㎡的楼面价与龙兴地王（两江新区龙兴组团H分区H46-1/01、H47-2/01、H48-2/01、H50-1/01、H51-2/01、H52-2/01号宗地）只相差不到20元/㎡。（年6年29日由中国金茂以元/㎡楼面价竞得，下图左上角）。
但话又说回来，只有两家企业参拍，20.96%的溢价率才拍到多的价格；而隔壁水土今年刚拍的地块5.96%的溢价率就达到了元/㎡的楼面价，差距有显而易见。
从企人追捧到闻龙言远，为什么龙兴会有如此大的落差呢？我将吴晓波评价罗永浩“梦太大，入错行”改编，很符合龙兴——饼太大，卖错房。
1、饼太大
你去龙兴各个售楼部的时候，置业顾问都会跟你提到龙兴是一个“产业先行、配套先行”的片区，是重庆市重点打造的三大城市副中心之一（西永、茶园、龙兴）。
zf在这里规划了汽车产业园（现代汽车、上汽通用五菱、长安新能源……）、外资产业园（中韩产业园、中新产业园、中日产业园）、航空产业园、科技产业园（两江协同创新区）……
同时还规划了很多高端的配套：水陆空全方位交通（我国内河第一大港“果园港”、渝万铁路复盛高铁站、以“两江命名”的行政主干道、4条轨道交通、号称15分钟通机场，20分钟到茶园……）、高档次教育（人小、南开、八中、渝北实验小学、美国IA高中、英国哈罗公学……）、核心商圈级商业（龙湖天街、国瑞天街、黄金嘉年华天街、奥特莱斯、红星美凯龙……）、硬核的医疗（医院）、高端的体育（马术运动、承办国际赛事的两江足球赛事中心、德辉体育中心……）、丰富的文旅（龙兴古镇、极限运动的际华园、拍电影的民国街……）以及生态的居住环境（御临河河滨公园、龙湾森林公园、半岛苗圃公园、鲁家沟湿地公园……）
龙兴这样的配套是连中央公园都不敢吊歪嘞。然而，龙兴的这个“饼太大”，以至于太难烤了。购房者现在好不容易花了很久才跑到龙兴，发现天街像是烂尾、4号线年才通、足球场还在种地、出行是个问题、购物更是老火……购房者能不打退堂鼓？
2、卖错房
很多想到龙兴去买房的人，都是因为核心区太贵了，所以往边上寻。然而当他们去龙兴看到龙兴的房价，会说“龙兴都卖这么贵？”，在他们心中，龙兴不值开发商卖的价。
当你问他为什么会到龙兴去看房，他会把我刚才说的那些优势给你说的头头是道，然而他就是觉得贵，因为“龙兴太远了”。龙兴远吗？其实不远，离江北机场才13KM，比核心区还近，但却不是航线；就位于绕城高速旁，妥妥的主城区，还有4条轨道交通及高铁站，远？
但那些人只看到现在去龙兴多不方便，连个车都不好打，更不要说公共交通了。然而，隔壁成都一个四环外的小新都，都拍出1万多的楼面价了，这些人对龙兴套内不到一万的价格还嫌贵，那些喜欢攀比的还好意思一天和成都比来比去？
说到这里，不知道各位看出来为什么我说龙兴“卖错房”了没，那就是“龙兴在错的时间，建错的房，吸引了错的人”。
上图是锐理制作的龙兴房企布局图，你会发现，几乎都是一线品牌开发商，特别是在右边御临河旁，都是国内TOP的开发商，这是因为zf对这边进行了三限——限高、限容、限开发商。正因如此，这边修建的房子往往都是洋房、大平层、别墅等，都是一些改善业态。
然而这些改善业态势必会比较贵，再加上面积都比较大，所以总价高（zf规划了这么好的条件在河边，总不能搞一大堆小户型给改善人群吧）。这就和刚才我说的情况矛盾了，很多人是因为觉得龙兴便宜才来，然而这边大都是改善，又不是刚需，怎么可能便宜？
但是，当改善客户来到龙兴，看到龙兴的现状，就算你置业顾问把龙兴的未来描绘得多好多好（按zf的规划确实很牛），又有几个不会犯嘀咕？
所以，龙兴现在是刚需觉得远，改善犯嘀咕。倘若等龙兴的配套都慢慢呈现了，或者兑现速度稍微快些，龙兴的房子肯定是不愁卖的，但是话又说回来，真要那样，龙兴的房价还会是现在这个价格？
要我说，龙兴就是属于那些有眼光和等得起的人的。有眼光的人知道他如此配套的价值，等得起的人不在乎他什么时候成熟（说白了要有闲钱）。龙兴从来不是属于刚需客户的，毕竟，4.3元/㎡的物业费要吓跑多少人？
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